TP HCM: Đã có hướng ra cho nhà xây nhỏ hơn giấy phép

Đợt dịch Covid-19 khiến cho việc làm ăn của ông Lê Thành Trí (quận 8, TP HCM) điêu đứng, ông đành đem căn nhà đi thế chấp ngân hàng để huy động vốn. Thế nhưng, dù công trình đã xây dựng hơn 5 năm vẫn không thể thực hiện các thủ tục cần thiết.

Giảm 0,1 m2 cũng không được cấp sổ

Trước đây, ông Trí mua khu đất rộng 150 m2 trên đường Phạm Thế Hiển, quận 8. Sau khi nộp đơn, ông được UBND quận cấp giấy phép xây dựng (GPXD) công trình 3 tầng lầu, tổng diện tích sàn 240 m2. Trong quá trình xây dựng, ông nảy ra ý định làm thêm sân vườn bên hông nhà nên đã giảm 15 m2 diện tích sàn (để trống phần này). Đến lúc nộp đơn xin cấp sổ hồng, cơ quan chức năng đã trả lại giấy tờ do căn nhà xây không đúng với GPXD được cấp.

Ông Trí thở dài: "Tôi muốn giảm bớt diện tích xây dựng để nhà thoáng và có không gian cây xanh. Làm nhà nhỏ hơn giấy phép không ngờ gặp muôn vàn khó khăn. Chẳng lẽ phải đập đi vách tường, xây lại một phần căn nhà đúng bản vẽ đã phê duyệt?".

Tương tự, ông Nguyễn Trí Thành (ngụ quận 9, TP HCM) được UBND quận cấp GPXD căn nhà 2 tầng. Đến lúc thi công, ông muốn điều chỉnh lại một phần công trình, giảm bớt diện tích để tạo lối đi bên hông nhà và giếng trời. Vậy là khi thanh tra xây dựng kiểm tra đã lập biên bản xây dựng sai phép. Nhiều lần ông Thành kiến nghị giảm bớt diện tích xây dựng để có chỗ để xe và không khí trong nhà thông thoáng nhưng đều bị từ chối. "Việc giảm diện tích xây dựng so với GPXD không ảnh hưởng đến nhà lân cận. Ngoài ra, lối đi bên hông cũng là điểm thoát nạn khi xảy ra hỏa hoạn. Tuy nhiên, việc này bị cho làm sai quy định" - ông Thành phân trần.

Theo thống kê từ Văn phòng Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) TP HCM, TP có khoảng 5.000 trường hợp xây dựng nhà có diện tích nhỏ hơn GPXD đang được rà soát để xử lý. Trong đó có cả trường hợp xây dựng giảm diện tích 0,1 m2 cũng không được hoàn công cấp sổ hồng.

Giảm bớt diện tích xây dựng đã xin phép để tạo lối đi bên hông nhà bị cho là xây dựng sai phép

Do cách hiểu khác nhau

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM, thừa nhận tình trạng vướng mắc trên khiến hàng ngàn hộ dân đang bị "treo" quyền lợi. Nguyên nhân do các quy định pháp luật còn chồng chéo, đặc biệt mỗi địa phương hiểu theo một cách nên xử lý khác nhau, thiếu thống nhất. Những vướng mắc này bắt đầu từ đầu năm 2018, khi Nghị định 139/2017/NĐ-CP ra đời. Nghị định chỉ đề cập về trường hợp xây sai so với GPXD thì phải xử phạt vi phạm hành chính và tháo dỡ công trình. Do đó, trong quá trình giải quyết hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân, các chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ đã xác định công trình xây dựng nhỏ hơn GPXD là sai phép và đã có văn bản đề nghị cơ quan quản lý xây dựng có ý kiến. "Tuy nhiên, Sở Xây dựng và UBND quận, huyện - cơ quan quản lý - chậm có ý kiến nên Sở TN-MT không thể đề xuất giải quyết hồ sơ" - ông Nguyễn Toàn Thắng nói.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, các cơ quan quản lý có 2 quan điểm khác nhau. Thứ nhất, xác định đây là hành vi vi phạm vì công trình xây dựng sai với nội dung GPXD nên Thanh tra Sở Xây dựng tại một số địa bàn ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính. Hình thức xử phạt bằng tiền, không áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Thứ hai, xác định đây không phải là hành vi vi phạm vì tầng cao và chiều cao công trình đúng như GPXD nên không xử lý vi phạm hành chính. Một số địa bàn xác nhận là công trình phù hợp với GPXD hoặc không vi phạm hoặc không có ý kiến thông qua biên bản của đội thanh tra xây dựng hoặc ý kiến UBND quận, huyện. Tuy nhiên, nội dung của các văn bản này không bảo đảm theo yêu cầu Luật Đất đai. Từ đó, Sở TN-MT không có cơ sở để giải quyết.

"Công văn của Sở Xây dựng đã xác nhận được những trường hợp nhà ở, công trình xây dựng nhỏ hơn GPXD thì vẫn được cấp giấy chứng nhận (GCN - sổ hồng). Tuy nhiên, điều kiện là việc xây dựng nhỏ hơn GPXD không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo GPXD, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình, không thuộc trường hợp phải điều chỉnh GPXD. Điểm vướng hiện nay là các cơ quan cấp GCN không có thẩm quyền và chức năng thẩm định các nội dung trên. Vì vậy, việc cấp GCN cho người dân có nhà ở, công trình xây nhỏ hơn GPXD vẫn tiếp tục vướng" - ông Nguyễn Toàn Thắng nói.

Để giải quyết bức xúc của người dân, Sở TN-MT đã có công văn đề nghị Sở Xây dựng hướng dẫn rõ cơ quan nào sẽ thực hiện nội dung nêu trên và hình thức thực hiện như thế nào để cơ quan cấp GCN có cơ sở thực hiện thống nhất.

Vừa qua, lãnh đạo Sở Xây dựng và Sở TN-MT đã có cuộc họp để tháo gỡ vướng mắc. Theo Giám đốc Sở Xây dựng Lê Hòa Bình, cơ quan nào cấp phép xây dựng thì cơ quan đó sẽ tổ chức hậu kiểm. Nghĩa là công trình nào thuộc thẩm quyền cấp phép xây dựng của Sở Xây dựng thì đội thanh tra địa bàn thuộc Sở Xây dựng sẽ có biên bản chuyển đến cơ quan cấp GCN. Công trình và nhà ở thuộc thẩm quyền cấp GPXD của quận, huyện thì UBND quận, huyện sẽ có văn bản gửi chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ trên địa bàn quận, huyện đó. Khi Sở Xây dựng có văn bản hướng dẫn chính thức thì cơ quan cấp GCN sẽ thực hiện đúng theo hướng dẫn. Với tinh thần đó, những vướng mắc lâu nay sẽ được giải quyết dứt điểm.

Thẩm định và điều chỉnh GPXD

Lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1, TP HCM cho biết nhiều gia đình xin GPXD với diện tích sàn tối thiểu để có thể có không gian sinh hoạt rộng. Tuy nhiên, quá trình xây dựng thấy bất cập nên thường giảm diện tích xây để tạo giếng trời hoặc lối đi bên hông nhà. Địa phương đã linh hoạt bằng cách cử cán bộ đến tận nơi thẩm định, nếu công trình không ảnh hưởng đến các công trình lân cận, không tác động đến chỉ tiêu quy hoạch thì đề xuất qua Văn phòng ĐKĐĐ đồng ý điều chỉnh lại GPXD.